Pasos iniciales para elaborar un proyecto de vivienda social. Preinversión

El siguiente artículo ilustra los principales pasos para realizar un proyecto de vivienda social en la etapa de preinversión o factibilidad. Leerlo te proporcionara los conocimientos para empezar a liderar correctamente una iniciativa de este tipo de proyectos. Podrás diferenciar los pasos para analizar la problemática de las viviendas desde la preinversión.

Los pasos para realizar un proyecto están dados por las siguientes etapas: Preinversión, Inversión y Operación. Denominadas el ciclo de vida del proyecto. En la etapa de preinversión de un proyecto de vivienda social el principal objetivo es analizar y decidir la inversión. Durante la inversión se realiza el diseño y la ejecución de las obras civiles. Y en la etapa de operación se entregan las viviendas a los beneficiarios, así como seguimiento y evaluaciones ex post.

Preinversión

El objetivo de esta etapa en los proyectos de vivienda social, y en general para elaborar los proyectos, es analizar y decidir sobre la inversión. Es decir, asegurar que la intervención correcta sobre la población con deficiencias en la calidad de vida es a través de la vivienda, y no de otra forma, como un proyecto productivo o cualquier otra iniciativa que contribuya al desarrollo. En este sentido, es importante entender que el problema habitacional (llamase déficit cualitativo o cuantitativo) está generalmente asociado con las condiciones de pobreza y miseria de la población, por lo cual la vivienda en si misma solo constituye una solución física que genera otros beneficios. El primer paso para elaborar un proyecto de vivienda social es justificar su necesidad y establecer sus causas (análisis del problema).

De acuerdo con el estudio sobre América Latina y el Caribe (DUNCAN) acerca de las causas de una vivienda inadecuada, o infrahumana, son: Pobreza, bajos niveles de ingresos y desempleo, falta de acceso a terrenos, restricciones en la suplencia de vivienda, urbanización, derechos inciertos de propiedad y vivienda, políticas o marcos reguladores de trabajo ineficientes elaborados por el gobierno, desplazo de personas a través desalojos planificados, desastres naturales y guerras, y carencia de financiamiento. A continuación se presenta un árbol del problema para entender las causas. Sin embargo, para ampliación de la información ver: DUNCAN, J. (s.f.).

Árbol de problema de las causas del déficit de vivienda en América Latina y el Caribe

Fuente: autores

Una vez se tenga certeza que la inversión de mayor prioridad sobre la población debe ser la vivienda, se debe considerar la forma de intervenir las viviendas. Una solución apropiada puede ser el mejoramiento o ampliación de las viviendas, antes de considerar la construcción nueva. La vinculación de la población involucrada permitirá un estudio de detallado del problema, así como alternativas de solución. Es decir, el segundo paso para elaborar un proyecto de vivienda social es determinar las alternativas y presupuestar la inversión de cada una.

En la preinversión se formula, especifica y detalla el proyecto, teniendo en cuenta las diversas alternativas técnicas que puedan existir para su materialización. Además se identifican, miden y valoran los costos y beneficios de cada alternativa, de manera de contar con los elementos necesarios para realizar la evaluación entre las alternativas. Por último, se establece un criterio de decisión suficientemente informado acerca de cuál es la alternativa más recomendable.

Con el bosquejo inicial de las alternativas en vivienda se realiza la estimación gruesa de costos y beneficios del proyecto. No es necesario el detalle en los proyectos de vivienda en esta etapa, por dos motivos: 1. El diseño de un proyecto de vivienda es una actividad que posee un costo considerable e introduce relativamente poca certeza adicional sobre los costos, por lo que es justificable no incluirlo en la etapa de inversión (De la Luz Nieto, 2003).

2. En los proyectos de vivienda muchas veces existe información estadística que permite una aproximación a los costos de construcción, conociendo la tecnología y materiales predominantes que se utilizarán en la construcción, se pueden estimar los costos promedios por metros cuadrados aplicables al tamaño que tendrá la vivienda. Sin embargo, y como se menciono en artículos anteriores es importante establecer las características y requisitos de urbanización del terreno posible del proyecto. El tercer paso, para realizar un proyecto de vivienda social es investigar las características y el costo de los posibles terrenos de construcción o ubicación de las viviendas.

Por otra parte, se debe tener en cuenta los beneficios que genera el proyecto de vivienda social, con el fin de poder realizar una evaluación y decidir sobre que alternativa es más factible y eficiente. Los beneficios que genera una vivienda a sus habitantes es ofrecer condiciones de seguridad, abrigo y protección. Beneficios difíciles de cuantificar, por esta razón los proyectos de vivienda social suelen evaluarse según la alternativa de mínimo costo, suponiendo que el beneficio neto es siempre positivo y que los beneficios son similares en todas las alternativas.  Sin embargo, se debe realizar un esfuerzo en investigación, y como última opción cuando el costo de la información sea muy alto, utilizar el criterio de costo-eficiencia o mínimo costo.

Utilizando la técnica de arboles, se pueden extraer algunos beneficios del árbol del problema anterior. Parte de los beneficios de proyectos de vivienda están representados por el ahorro de costos para la sociedad por la disminución de estos índices.

Por último, y el cuarto paso para realizar un proyecto de vivienda social es la evaluación. La clave de la evaluación consiste en incorporar en el análisis todos los costos pertinentes. Considerar la vivienda social desde una perspectiva integral que incorpore el entorno, implica incluir otros costos (servicios de agua potable, electricidad y evacuación de aguas servidas;  áreas verdes y juegos infantiles; educación y salud; vialidad y transporte) además de los directamente involucrados en la ejecución del proyecto.

La evaluación se realiza descontando a los beneficios los costos, y obtenido el valor presente de los flujos económicos y financieros del proyectos.

Es importante aclarar que los pasos para realizar un proyecto de vivienda social, en la etapa de preinversión, pueden variar según las normas y exigencias de los gobiernos nacionales y locales. El artículo expone los pasos más importantes para elaborar un proyecto de vivienda social de forma general.

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Bibliografía

De la Luz Nieto, M. (2003). Metodología de evaluación de proyectos de viviendas sociales. Santiago de Chile: Instituto Latinoamericano y del Caribe de Planificación Económica y Social ILPES.

DUNCAN, J. (s.f.). Causas de la vivienda inadecuada en vivienda en América Latina y el Caribe. Recuperado el 19 de Abril de 2010, de http://www.habitat.org/lac/pdf/causas_de_la_vivienda_inadecuada_en_lac.pdf